Notizie utili per chi acquista casa

Agevolazioni prima casa

In presenza delle condizioni richieste dal previste dalla legge  è possibile in sede di acquisto di un bene immobile richiedere le c.d. agevolazioni prima casa che comportano un notevole abbattimento delle imposte da pagare per l'acquisto del bene.

Le agevolazioni previste dalla legge variano a seconda del regime fiscale cui è soggetto l'atto. Dal 1° gennaio 2014 entrate in vigore importanti modifiche in materia agevolazioni prima casa, con esclusivo riferimento agli atti soggetti a imposta di registro.
In particolare:

  • in caso di acquisto soggetto ad imposta di registro, le imposte sono ridotte come segue: 2% (e non più 3% come invece era previsto per gli atti rogati fino al 31 dicembre 2013)  di imposta di registro, Euro 50,00 (non più Euro 168,00 come invece era previsto per gli atti rogati fino al 31 dicembre 2013) di imposta catastale ed Euro 50,00 (non più Euro 168,00 come invece era previsto per gli atti rogati fino al 31 dicembre 2013) di imposta ipotecaria.
  • Dal 1° gennaio 2014 per gli atti in oggetto, inoltre, non è più dovuta l'imposta di bollo (già dovuta nella misura di Euro 230,00) nè sono dovute la tassa ipotecaria (già di Euro 35,00) e i tributi catastali (già euro 55,00).
  • Inoltre la normativa sul c.d. prezzo - valore individua ai fini della determinazione della base imponibile per l'imposta di registro un coefficiente di moltiplicazione meno gravoso per il contribuente, rispetto al coefficiente previsto per gli acquisti senza agevolazioni prima casa.
  • Dal 1° gennaio 2014 è inoltre cambiata la definizione di "casa di abitazione non di lusso" ai fini della richiesta di agevolazioni prima casa. 
  • Poco è cambiato in caso di acquisto soggetto ad i.v.a. (acquisto della prima casa dal costruttore), le imposte sono ridotte come segue: 4% di i.v.a. sull'intero prezzo, Euro 200,00 di imposta di registro, Euro 200,00 di imposta ipotecaria (non più Euro 168,00 come invece era previsto per gli atti rogati fino al 31 dicembre 2013) ed Euro 200,00  di imposta catastale (non più Euro 168,00 come invece era previsto per gli atti rogati fino al 31 dicembre 2013).

E' importante tenere presente che i requisiti per ottenere le agevolazioni prima casa in sede di trasferimento non coincidono con i requisiti "prima casa" ai fini dell'IMU (ex ICI): la possibilità di usufruire delle agevolazioni in sede di trasferimento non implica quindi necessariamente la possibilità di godere delle agevolazioni per la prima casa previste per il pagamento dell'IMU. 

Quali sono i requisiti per potere ottenere le agevolazioni prima casa?

Al fine di poter ottenere le agevolazioni è necessario:
 
1) che il bene acquistato sia un'abitazione "non di lusso".

I criteri per individuare un'abitazione "di lusso" variano a seconda che l'atto sia soggetto a imposta di registro o a i.v.a.

Per gli atti soggetti a imposta di registro, dal 1° gennaio 2014 è necessario che l'atto abbia a oggetto una casa di abitazione che non rientri nelle categorie catastali A/1 (abitazioni di tipo signorile), A/8 (abitazioni in ville) e A/9 (castelli, palazzi di eminenti pregi artistici o storici).

Per gli atti soggetti a i.v.a. i requisiti dell'abitazione "non di lusso" continuano a essere individuati dal Decreto Ministero Lavori Pubblici 2 agosto 1969, pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale n. 218 del 27.8.1969.

2) che il bene acquistato sia ubicato nel Comune di residenza della parte acquirente. Se al momento del rogito la parte acquirente non risiede nel Comune ove è ubicato il bene, essa deve impegnarsi a stabilire la propria residenza entro diciotto mesi dall'acquisto. Il mancato trasferimento della residenza nei termini previsti dalla legge comporta la decadenza dalle agevolazioni con le conseguenze sotto descritte.

3) che nell'atto di acquisto la parte acquirente dichiari di non essere titolare esclusiva (o in comunione con il coniuge) dei diritti di proprietà, usufrutto, uso ed abitazione di altra casa di abitazione nel Comune ove è ubicato l'immobile per il quale si chiedono le agevolazioni prima casa;

4) che nell'atto di acquisto la parte acquirente dichiari di non essere titolare, neppure pro quota (e neanche in regime di comunione legale) su tutto il territorio nazionale del diritto di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà di altra casa d'abitazione acquistata con le agevolazioni prima casa.

In caso di acquisto destinato a ricadere in comunione legale, per poter ottenere le agevolazioni sull'intero bene è necessario che in sede di acquisto le dichiarazioni di cui sopra siano rese da entrambi i coniugi.

N.B. Per poter mantenere il beneficio della prima casa è inoltre necessario che la parte acquirente non trasferisca (con atto di vendita, donazione, permuta..) i beni acquistati con le agevolazioni nei successivi cinque anni. 

Il trasferimento per atto a titolo oneroso o gratuito degli immobili acquistati con i benefici prima casa prima del decorso del termine di cinque anni dalla data del loro acquisto, comporta la decadenza dalle agevolazioni prima casa con le conseguenze sotto descritte.

In tale caso, la decadenza dalle agevolazioni prima casa, tuttavia, può essere evitata ove entro un anno dall'alienazione dell'immobile acquistato con i benefici prima casa si proceda all'acquisto di altro immobile da adibire a propria abitazione principale, potendo anche usufruire, in tal caso, di un credito d'imposta.

Esempio:
Nel gennaio 2010 viene acquistata un'unità abitativa con le agevolazioni prima casa.
Successivamente, nel giugno 2011, anterioremente quindi al decorso dei cinque anni, la "prima casa" viene venduta. In tal caso si è verificata una causa di decadenza dalle agevolazioni (alienazione infraquinquennale).
La decadenza viene evitata, tuttavia, ove entro giugno 2012 venga acquistata dalla medesima persona altra casa da adibie a propria abitazione principale (anche senza richiedere le agevolazioni prima casa).


Decadenza dalle Agevolazioni prima casa

Cosa succede ove non sussistano i presupposti per le agevolazioni? (La decadenza dalle agevolazioni prima casa).

Ove vengano richiesti i benefici prima casa in assenza dei presuppsoti di legge, in caso di dichiarazioni mendaci, o in caso di trasferimento dei beni prima del decorso del termine di cinque anni dall'acquisto, si verifica la c.d. decadenza delle agevolazioni prima casa. 

Conseguentemente:

  • In caso di atto soggetto ad imposta di registro, sono dovute le imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura ordinaria e dovrà pertanto pagarsi la differenza tra l'imposta piena e quella ridotta; è dovuta una sovrattassa pari al 30 per cento delle stesse imposte; sono dovuti gli interessi di mora.
  • se si tratta di cessioni soggette all'imposta sul valore aggiunto, in caso di decadenza, l'ufficio dell'Agenzia delle entrate presso cui sono stati registrati i relativi atti deve recuperare nei confronti degli acquirenti la differenza fra l'imposta calcolata in base all'aliquota applicabile in assenza di agevolazioni e quella risultante dall'applicazione dell'aliquota agevolata, nonche' irrogare la sanzione amministrativa, pari al 30 per cento della differenza medesima. Sono anche in questo caso dovuti gli interessi di mora.


    N.B. Se era stato contratto un mutuo per l'acquisto (la costruzione e la ristrutturazione) della "prima casa", la decadenza dalla agevolazioni comporta l'obbligo di pagare un'imposta sostitutiva aggiuntiva dell'1,75% calcolata sul capitale preso a mutuo, oltre alle sanzioni amministrative. 


Per approfondimenti:

Agenzia delle Entrate, >Circolare n. 38 E del 12 agosto 2005: Agevolazioni fiscali per l’acquisto della c.d. “prima casa” – Art. 1,Tariffa parte prima, nota II-bis), D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131

Agenzia delle Entrate, >Circolare n. 31E del 7 giugno 2010: Agevolazioni prima casa - chiarimenti

Agenzia delel Entrate, Risoluzione 149/2008: Prezzo valore. Cessione di un fabbricato ad uso abitativo e relative pertinenza.

 

 

Testo normativo della nota II bis all'art. 1 al nota II bis all'art.1 della tariffa parte prima del DPR 131/1986

(nel testo successivo al D.Lgs. 14 marzo  2011,  n.  23,  come  modificato  dalla  L.  27 dicembre 2013, n. 147, D.Lgs. 14 marzo  2011,  n.  23,  come  modificato  dalla  L.  27 dicembre 2013, n. 147): 

II-bis) 

1. Ai fini dell'applicazione dell'aliquota del 2% agli atti traslativi a titolo oneroso della proprietà di case di abitazione non di lusso e agli atti traslativi o consuntivi della nuda proprieta', dell'usufrutto, dell'uso e dell'ambientazione relativi alle stesse, devono ricorrere le seguenti condizioni:
a) che l'immobile sia ubicato nel territorio del comune in cuil'acquirente ha o stabilisca entro diciotto mesi dall'acquisto la propria residenza o, se diverso, in quello in cui l'acquirente svolge la propria attivita'  ovvero, se trasferito all'estero per ragioni di lavoro, in quello in cui ha sede o esercita l'attivita' il soggetto da cui dipende ovvero, nel caso in cui l'acquirente sia cittadino italiano emigrato all'estero, che l'immobile sia acquisito come prima casa sul territorio italiano.
La dichiarazione di voler stabilire la residenza nel Comune ove è ubicato l'immobile acquistato deve essere resa, a pena di decadenza, dall'acquirente nell'atto di acquisto. 
b) che nell'atto di acquisto l'acquirente dichiari di non essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprieta', usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui e' situato l'immobile da acquistare.
c) che nell'atto di acquisto l'acquirente dichiari di non essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprieta', usufrutto, uso, abitazione e nuda proprieta' su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le agevolazioni di cui al presente articolo ovvero di cui all'articolo 1 della legge 22 aprile 1982, n. 168, all'articolo 2 del decreto-legge 7 febbraio 1985, n. 12, convertito, con modificazioni, dalla legge 5 aprile 1985, n. 118, all'articolo 3, comma 2, della legge 31 dicembre 1991, n. 415, all'articolo 5, commi 2 e 3, dei decreti-legge 21 gennaio 1992, n. 14, 20 marzo 1992, n. 237, e 20 maggio 1992, n. 293, all'articolo 2, commi 2 e 3, del decreto-legge 24 luglio 1992, n. 348, all'articolo 1, commi 2 e 3, del decreto-legge 24 settembre 1992, n. 388, all'articolo 1, commi 2 e 3, del decreto-legge 24 novembre 1992, n. 455, all'articolo 1, comma 2, del decreto-legge 23 gennaio 1993, n. 16, convertito, con modificazioni, dalla legge 24 marzo 1993, n. 75 e all'articolo 16 del decreto-legge 22 maggio 1993, n. 155, convertito, con modificazioni, dalla legge 19 luglio 1993, n. 243.

2. In caso di cessioni soggette ad imposta sul valore aggiunto le dichiarazioni di cui alle lettere a), b) e c) del comma 1, comunque riferite al momento in cui si realizza l'effetto traslativo possono essere effettuate, oltre che nell'atto di acquisto, anche in sede di contratto preliminare.

3. Le agevolazioni di cui al comma 1, sussistendo le condizioni di cui alle lettere a), b) e c) del medesimo comma 1, spettano per l'acquisto, anche se con atto separato, delle pertinenze dell'immobile di cui alla lettera a). Sono ricomprese tra le pertinenze, limitatamente ad una per ciascuna categoria, le unita' immobiliari classificate o classificabili nelle categorie catastali C/2, C/6 e C/7, che siano destinate a servizio della casa di abitazione oggetto dell'acquisto agevolato.

4. In caso di dichiarazione mendace, o di trasferimento per atto a titolo oneroso o gratuito degli immobili acquistati con i benefici di cui al presente articolo prima del decorso del termine di cinque anni dalla data del loro acquisto, sono dovute le imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura ordinaria, nonche' una sovrattassa pari al 30 per cento delle stesse imposte. Se si tratta di cessioni soggette all'imposta sul valore aggiunto, l'ufficio dell'Agenzia delle entrate presso cui sono stati registrati i relativi atti deve recuperare nei confronti degli acquirenti la differenza fra l'imposta calcolata in base all'aliquota applicabile in assenza di agevolazioni e quella risultante dall'applicazione dell'aliquota agevolata, nonche' irrogare la sanzione amministrativa, pari al 30 per cento della differenza medesima. Sono dovuti gli interessi di mora di cui al comma 4 dell'articolo 55 del presente testo unico. Le predette disposizioni non si applicano nel caso in cui il contribuente, entro un anno dall'alienazione dell'immobile acquistato con i benefici di cui al presente articolo, proceda all'acquisto di altro immobile da adibire a propria abitazione principale."  

Credito d'imposta

Si ha un credito d'imposta pari all'imposta di registro (o i.v.a., in caso di acquisto soggetto a i.v.a) pagata per l'acquisto della "prima casa" se:

  • viene trasferito (venduto, donato...) un immobile acquistato con le agevolazioni "prima casa";
  • viene acquistato un altro immobile con le agevolazioni "prima casa" entro un anno da trasferimento del primo con atto soggeto a imposta di registro o a i.v.a..
Il credito d'imposta viene riconosciuto fino a concorrenza dell'imposta di registro o dell'imposta sul valore aggiunto corrisposta in relazione al precedente acquisto e non può essere in ogni caso superiore  all'imposta di registro o all'imposta sul valore aggiunto dovuta per l'acquisto agevolato della nuova casa d'abitazione.

Esempio:
Nel gennaio del 2010 viene comprata una "prima casa" e viene pagata un'imposta di registro di 1.000 euro; la casa viene quindi venduta a giungo 2011.
Nel dicembre 2011 viene comprata un nuova prima casa e l'imposta di registro dovuta ammonterebbe a 1.500 euro. A questa, tuttavia, si sottrae l'imposta già pagata a suo tempo (1.000 euro) e residuano pertanto da pagare solo 500 euro.

Come utilizzare il credito d'imposta

Il credito d'imposta può essere portato in diminuzione delle imposte di registro, ipotecaria, catastale, sulle successioni e donazioni, imposte sui redditi delle persone fisiche, può essere altresì utilizzato in compensazione ai sensi del d.lgs 242/1997.

Il credito d'imposta in ogni caso non dà luogo a rimborsi. 

Testo normativo: art. 7, commi 1 e 2 della legge 448/1998

"Art. 7. Disposizioni in materia di imposta di registro  e altre disposizioni fiscali

1. Ai contribuenti che provvedono ad acquisire, a qualsiasi titolo, entro  un  anno  dall'alienazione  dell'immobile  per  il quale si e' fruito  dell'aliquota  agevolata  prevista  ai  fini  dell'imposta di registro  e  dell'imposta  sul  valore  aggiunto  per  la prima casa, un'altra   casa  di  abitazione  non  di  lusso,  in  presenza  delle condizioni  di  cui  alla  nota  II-bis all'articolo 1 della tariffa, parte  I,  allegata  al  testo  unico  delle disposizioni concernenti l'imposta  di  registro,  approvato  con decreto del Presidente della Repubblica 26 aprile 1986, n. 131, e' attribuito un credito d'imposta fino a concorrenza dell'imposta di registro o dell'imposta sul valore aggiunto  corrisposta  in relazione al precedente acquisto agevolato. L'ammontare  del  credito  non  puo'  essere superiore, in ogni caso, all'imposta  di registro o all'imposta sul valore aggiunto dovuta per l'acquisto  agevolato  della  nuova  casa di abitazione non di lusso. L'agevolazione   si   applica   a   tutti  gli  acquisti  intervenuti successivamente  alla data di entrata in vigore della presente legge, indipendentemente dalla data del primo acquisto.

2.  Il  credito  d'imposta di cui al comma 1 puo' essere portato in diminuzione  dall'imposta  di  registro  dovuta sull'atto di acquisto agevolato  che  lo  determina,  ovvero,  per  l'intero importo, dalle imposte  di  registro,  ipotecaria,  catastale,  sulle  successioni e donazioni  dovute  sugli atti e sulle denunce presentati dopo la data di  acquisizione  del  credito,  ovvero  puo'  essere  utilizzato  in diminuzione delle imposte sui redditi delle persone fisiche dovute in base  alla  dichiarazione da presentare successivamente alla data del nuovo  acquisto;  puo' altresi' essere utilizzato in compensazione ai sensi  del  decreto  legislativo 9 luglio 1997, n. 241. Il credito di imposta in ogni caso non da' luogo a rimborsi."

Per approfondimenti:

Agenzia delle Entrate, Circolare 19 E del 1° marzo 2001, Disciplina dei tarsferimenti immobiliari ai fini delle imposte indirette - Beneeficio del credito d'imposta previsto dalla legge 23 dicembre 1998, n. 448, art. 7,commi 1 e 2 - Agevolazioni tributarie



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